Immobilienanlagen

Immobilienerwerb und Finanzierung; Erstattung Vorfälligkeitsentschädigung

1. Widerruf und Vorfälligkeitsentschädigung bei Kreditverträgen

Oftmals wurden für den Kauf von fremd- oder eigengenutzten Immobilien an Verbraucher Finanzierungen mit einem verhältnismäßig  hohen Nominal- und Effektivzins vermittelt, die sich nunmehr im Hinblick auf die anhaltende Niedrigzinsphase als wirtschaftlich äusserst nachteilig erweisen.

Für den Zeitraum der Zinsbindung sind diese Darlehen im Regelfall leider ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung nicht kündbar. Allerdings hat sich herausgestellt, dass gehäuft unwirksame Widerrufsbelehrungen verwendet wurden, so dass der Ausstieg aus derartigen Finanzierungen möglich ist. So haben die Gerichte, allen voran der BGH, eine Vielzahl von Widerrufsbelehrungen für unwirksam erklärt. Rechtliche Konsequenz ist, dass der Widerruf selbst lang laufender Immobilardarlehen noch heute möglich ist. Dies gilt selbst bei bereits abgelösten Darlehen.

Im Falle eines wirksamen Widerrufes können die Darlehen vorzeitig beendet werden. Die Banken und Sparkassen haben dann keinen Anspruch auf Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung. Bereits gezahlte Entschädigungen können heraus verlangt werden.

 Dies ist solange interessant, wie die Niedrigzinsphase andauert und eine Umschuldung mit besseren Konditionen möglich wird.

Wir konnte bereits vielen Mandanten aus ganz Deutschland helfen, ihre Darlehensverträge vorzeitig abzulösen. Hierdurch konnten Mandanten teiwleise fünfstellige Beträge an Vorfälligkeitsentschädigungen einsparen. Es ist also ratsam bestehende oder bereits abgelöste Kreditverträge hinsichtlich einer Widerrufsmöglichkeit überprüfen zu lassen. Auch bereits gezahlte Vorfälligkeitsentschädigungen können zurück verlangt werden.

Durch das Gesetz zur Umsetzung der Wohnraumkreditrichtlinie  wurde allerdings das „ewige Widerrufrecht“ eingeschränkt. Die Prüfung eines Widerrufsrechtes ist daher leider nur noch für Immbilienverträge sinnvoll, die nach dem 10.06.2010 geschlossen worden sind.

In jüngster Zeit hat sich herausgestellt, dass auch eine Vielzahl von Autokreditverträgen fehlerhafte Widerrufsbelehrungwen auffweisen und daher auch widerrufen werden könnnen.

Hier muss im Einzelfall geprüft werden, ob ein Widerruf sinnvoll ist.

2. Schrottimmobilien und Schadensersatz

Oftmals ist Ausgangspunkt einer Immobilienvermittlung zur Kapitalanlage ein so genannter „cold call“ bei dem den Anlegern ungefragt Produkte mit Steuervorteilen angeboten werden, bei denen es sich dann später tatsächlich um Immobilien handelt, die oftmals deutlich überteuert sind. Diese überteuerten Immobilien werden als Schrottimmobilien bezeichnet, weil der gezahlte Kaufpreis erheblich von dem Verkehrswert der jeweiligen Objekte abweicht.

Den Anlegern gegenüber wird behauptet, dass für die Immobilie ein erhebliches Wertsteigerungspotential vorhanden wäre und eine 100 % Finanzierung möglich sei, da die Finanzierung dauerhaft über die Mieteinnahmen und die Steuervorteile bezahlt werden könne. Eigenkapital wäre nicht notwendig. Hier handelt es sich oftmals um einen Trugschluss, da der Kaufpreis selten dem tatsächlichen Verkehrswert des Objektes entspricht und die Mieteinnahmen bzw. die denkbaren Steuervorteile, soweit solche überhaupt vorhanden sind, keineswegs dauerhaft gesichert sind.

Leider werden die Gespräche oftmals unter einem vermeintlichen Zeitdruck geführt, der in der Regel tatsächlich nicht existiert. Notartermine können dann überraschenderweise auch Freitagabends oder an Samstagen bzw. Sonntagen stattfinden. Auch eine Besichtigung der Objekte erfolgt selten vor Vertragsschluß, so dass die oftmals sehr ungünstige Lage und die schlechte Ausstattung der Objekte nicht rechtzeitig erkannt wird. Oftmals werden auch „Vergleichsobjekte“ gezeigt, die mit der tatsächlichen Immobilie kaum etwas gemeinsam haben.

Gesicherte Mieteinnahmen sind das A und O jeder Immobilieninvestition, auch bei Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds, die in der Regel mit einer Laufzeit von mindestens 15 Jahren aufgelegt werden. Die in den Fondsprospekten enthaltenen Prognosen zur Mietentwicklung sind oftmals höchst fragwürdig, wie der Bundesgerichtshof (BGH) festgestellt hat (BGH, Urteil vom 31.05.2010 – II ZR 30/09

Viele Fondsprospekte enthalten vergleichbare Aussagen zur Mietprognose, ohne die Objekte zu benennen, die als Vergleich herangezogen wurden. Dabei verlangen die Gerichte, dass die Grundlagen von Prognosen in Prospekten benannt werden müssen. Für Immobilienfonds-Anleger bestehen auch unter diesem Aspekt gute Chancen, um Schadenersatzansprüche gegen Prospektverantwortliche, beratende Banken, Notare und  Anlageberater geltend zu machen.